19일부터 수도권에서 입주자를 모집하는 분양가상한제 대상 아파트는 2년에서 최대 5년 동안 의무적으로 거주해야만 한다. 시세보다 낮은 분양가로 인해 발생하는 시세차익을 노린 투자를 막기 위한 조치다.

하지만 이번 시행령 개정으로 인해 새 아파트 임대 물량이 2~5년간 잠기는 부작용을 피할 수 없게 됐다. ‘임대차 3법’ 시행 등으로 불붙은 수도권 전세난이 더욱 심화할 수 있다는 우려가 나온다.

국토교통부는 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무 기간 등을 담은 ‘주택법 시행령’ 개정안이 16일 열린 국무회의를 통과했다고 밝혔다.

핵심은 19일부터 입주자 모집 공고를 받는 서울 인천 경기 등 수도권지역에서 분양가상한제를 적용받는 아파트에 실거주 의무기간을 부여한 것이다. 원래 공공택지에 들어서는 분양아파트에만 적용되던 것을 공공택지에서 공급되는 민간 분양과 민간택지에서 공급되는 아파트로 확대했다.

개정된 시행령에 따르면 실거주 의무 기간은 최대 5년이다. 공공택지 아파트로 △분양가격이 인근지역 시세의 80% 미만이면 5년 △분양가가 시세의 80% 이상 100% 미만이면 3년이 적용된다.

민간 택지 아파트는 상대적으로 의무 거주 기간이 짧다. 시세 대비 분양가가 80% 미만 이면 3년, 80% 이상 100% 미만이면 2년이다. 실거주 의무 기간은 최초 입주일부터 계산된다.

이에 따라 재건축 재개발 등을 통해 분양되는 새 아파트는 2년, LH나 SH 등이 조성한 택지에서 분양되는 아파트는 최대 5년까지 전세나 월세를 놓을 수 없게 된다. 이번 개정 시행령이 ‘전월세 금지법’이라는 별명을 얻게 된 이유다.

이를 어길 시에는 1년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 과태료가 부과된다. 다만 근무 생업 취학 질병 치료 등을 이유로 실거주를 할 수 없는 경우 LH 등의 확인을 받아 예외적으로 전매를 할 수 있다.

이밖에 개정 시행령에 따라 LH나 지방공사가 시행자로 참여하고 전체 물량의 10% 이상을 임대주택으로 건설하는 2만㎡ 미만이거나 전체 주택이 200채 미만인 소규모 정비사업은 분양가 상한제 대상에서 제외된다.

또 행정중심복합도시에서 공급되는 아파트를 특별 분양받은 경우 전매제한기간이 투기과열지구에서는 5년에서 8년으로, 투기과열지구가 아닌 지역에선 3년에서 5년으로 강화된다.

이번 개정 시행령의 목적은 정부가 분양가를 시세보다 낮게 책정함으로써 발생하는 시세차익을 노린 부동산 투기를 막자는 것이다. 하지만 입법이 예고된 지난해 7월부터 부동산 전문가들 사이에서는 이런 조치로 전세난이 더욱 가중될 우려가 크다는 지적이 제기돼 왔다.

신규 분양 아파트는 전세나 월세 물량에서 큰 비중을 차지한다. 또 새 아파트라는 장점에 신혼부부 등이 가장 선호한다. 그런데 집주인이 2~5년 동안 살게 되면 이런 물량은 크게 줄어들 수밖에 없기 때문이다.

일반적으로 새 아파트가 준공하면 인근 지역 전월세 시장은 안정된다. 전월세 매물이 대거 시장에 나오면서 일시적인 공급 과잉 상황이 되기 때문이다. 하지만 이번 조치로 이런 효과도 기대하기 어렵게 됐다.

전문가들은 최근 발표된 ‘2·4 대책’과 맞물려 전세시장이 더 불안해질 수 있다고 경고했다. 2·4대책의 핵심 사업 가운데 하나가 도심 정비를 통한 공급 확대이다. 국토부는 2025년까지 △도심 공공주택 복합사업(13만8000채) △공공직집시행 정비사업(13만6000채) △도시재생(3만 채) △소규모 정비사업(7만8000채) △비주택 리모델링(3만2100채) 등을 집중적으로 실시하기로 했다. 이 물량만 41만4100채에 달한다.

문제는 사업 진행 과정에서 대규모 이주 수요가 발생할 가능성이 크고, 그만큼 전세 수요가 많아질 수밖에 없다는 점이다. 여기에 청약제도 개편으로 청약 대기 수요가 늘어날 수 있다는 점도 전세 시장에 영향을 미칠 가능성이 크다.

이번 조치가 수억 원의 시세차익이 가능한 분양가상한제 아파트를 ‘현금 부자’의 전유물로 만들 수도 있다는 지적도 나온다. 아파트를 분양받을 때 자금이 부족한 경우 입주시점에 전세 등을 놓고, 전세보증금으로 남은 잔금을 치르는 경우가 많았다. 하지만 앞으로는 입주 시점에 전세를 할 수 없고, 자기 자금으로 조달해야만 하기 때문이다.