대출도 안되고, 청약도 어렵고…내 집 마련 실거주자 몰려 몸값 껑충 뛴 '아파텔'

청약통장 필요 없고
담보대출 70% 가능
아파트 대안으로 인기

방 3개 전용 84㎡
광교중흥S클래스
1년새 4억원 급등

세금 문제는 잘 봐야
주거형 오피스텔도
택 수에 포함
취득세 최대12% 중과

[사진 제공 = 게티이미지뱅크]올 초 직장인 오 모씨(38)는 경기도 분당에서 전용 59㎡ 오피스텔을 4억원에 매수했다. 서울에서 내 집 마련을 원했으나 집값이 너무 올라 대출(담보대출 인정 비율 LTV 40%)을 받아도 도저히 집을 살 수 없었다. 청약을 하려 해도 결혼을 하지 않았고 부양가족이 없어 당첨은 요원했다. 고민을 하던 차에 분당에 방 3개짜리 오피스텔로 마음을 돌렸다. 관리비가 아파트보다 많이 나오는 게 부담되기는 했지만, 오피스텔은 대출이 70%까지 가능했다. 또한 역세권에, 방이 3개여서 실거주로도 불편함이 없다는 판단이었다.

오씨는 "대학 졸업 후 원룸에서 자취하면서 오피스텔보다 아파트에 항상 살고 싶었다. 하지만 지난 몇 년간 집값이 오르는 걸 보면서 이러다가 영영 내 집을 못 갖겠다는 조급함에 오피스텔로 눈을 돌렸다. 그런데 이사하고 나니 전철역과 가까워 회사에 다니기 편하고 방이 3개라 아파트와 다를 바 없어 매우 만족스럽다"고 했다.

오피스텔의 인기가 높아지고 있다. 엄밀히 말하면 방 3개 이상 아파트와 같은 오피스텔 '아파텔'의 몸값이 높아지고 있다는 얘기다. 아파트 가격이 워낙 급등한 데다 대출 규제까지 겹치자 '내 집 마련'을 원하는 수요자들이 오피스텔로 눈을 돌리고 있다. 아파텔 청약 경쟁률은 아파트 경쟁률을 뛰어넘고, 중대형 오피스텔은 가격이 수억 원씩 뛰고 있다. 각종 규제로 집을 사기도, 청약을 받기도 힘든 상황에서 대출 한도가 높고 청약 조건이 간소한 오피스텔로 실수요자와 투자자들이 몰리는 것으로 보인다.

평촌신도시에서 인기 많은 주거용 오피스텔 힐스테이트 에코 평촌 전경. 입지가 좋고 방이 2~3개인 구조라 전세가율이 높아지자 2년 전 입주 초반에 3억1580만원에 팔린 142A1㎡가 지난달 5억원 이상 뛴 8억7000만원에 손바뀜이 일어나 화제가 됐다. [사진 제공 = 현대엔지니어링]17일 한국부동산원 오피스텔 매매거래 동향에 따르면, 지난 2월 전국 오피스텔 가격지수는 100.13으로 6개월 전(99.94)보다 크게 뛰었다. 특히 전용면적 60㎡ 이상 오피스텔의 상승률이 높았다. 지난달 기준, 전용 40㎡ 이하는 0.09% 하락한 데 비해 △전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 0.54% △전용 85㎡ 초과 0.52% △전용 40㎡ 초과 65㎡ 이하는 0.40% 상승했다.

아파텔 가격이 뛰고 있다. 경기 수원시 광교신도시 '광교중흥S클래스' 오피스텔 전용 84㎡는 1년 새 45%가량 올랐다. 작년만 해도 8억원대였지만 올해 12억원대에 손바뀜이 일어나고 있다. 지난해 10월 말 입주한 경기 수원시 영통구 포레나 광교 전용 84㎡는 최근 12억~13억원에 거래된다. 분양가 5억8000만~6억7000만원 대비 2배나 뛰었다. 인근 아파트보다 더 높은 상승률을 기록하는 아파텔도 있다. 경기 고양시 대화동 킨텍스 인근 아파텔 '힐스테이트 일산' 전용 84㎡는 최근 실거래가가 9억~10억원대이다. 인근 같은 면적의 구축 아파트 시세가 4억~5억원대임을 감안하면 두 배 이상 가치가 높다고 인정받는 셈이다.

실수요자들은 오피스텔의 비규제 혜택과 방 3개 이상의 실거주 만족도에 주목한다. 수도권에서 주택담보대출은 LTV가 40%밖에 안 나오기 때문에 자금이 부족한 사람들은 10억원이 넘는 아파트를 감당할 수 없다. 그러나 오피스텔의 경우 이 같은 규제로부터 자유로워 주택값의 70%까지 대출을 받을 수 있다. 청약에서 무주택으로 인정되는 것도 장점이다. 아파텔을 보유해도 무주택자로 인정되면서 1순위 청약 자격을 유지할 수 있다. 신축 오피스텔 청약 경쟁률도 고공행진 중이다. 올 초 분양한 '판교 밸리자이'(전용 59~84㎡) 오피스텔은 평균 232대1의 경쟁률 기록했다. 같은 단지 아파트 1순위 청약 경쟁률(평균 64대1)의 네 배에 달했다. 오피스텔 청약은 청약통장이 필요 없고 재당첨에 관계없이 만 19세 이상이면 누구나 할 수 있다. 통장 가입 기간, 부양가족, 무주택 요건 등을 채워야 하는 아파트 청약보다 '허들'이 낮아 많은 이가 주목한다.

오피스텔은 건축법상 허가받은 건축물이지만 주택이 될 수도 있고 업무용으로 쓸 수도 있다. 그래서 사용을 어떻게 하느냐에 따라 세금이 달라진다. 지난해 8월 이후 주거용 오피스텔도 '주택'으로 취급하도록 법이 바뀌었기 때문에 이 점에 유의해야 한다. 주거용 오피스텔은 주택법상 '준주택'으로 분류된다. 일부 바닥 난방도 허용된다. 주택임대사업 등록을 하면 세입자가 일반 주택에 이주한 것과 똑같이 전입신고를 할 수 있다.

오피스텔을 업무용으로 쓰면 주택 수에 포함하지 않는다. 문제는 거주용으로 사용할 때다. 작년 '7·10 대책'으로 지방세법이 개정돼 주거용 오피스텔은 이제 주택으로 간주해 세금을 부과한다. 취득세는 이렇다. 오피스텔을 취득할 때는 기존 주택 보유와 상관없이 무조건 4.6%를 내야 한다. 2채, 3채를 매수해도 마찬가지다. 그러나 오피스텔을 보유한 상태로 일반 주택을 취득할 땐 이미 매수한 오피스텔이 '주택'으로 인정받아 추가로 매수하는 주택은 최대 12% 중과가 가능하다. 예를 들어 오피스텔을 1채 보유한 상태에서 추가로 아파트를 매수하면 취득세 8%를 내야 한다. 오피스텔이 2채 이상 있거나, 일반 주택과 오피스텔을 합해 2채 이상 있는데 새로 주택을 더 살 땐 12%나 중과한다. 양도소득세는 일반 주택과 동일하다. 주거용 오피스텔을 가지고 있다가 팔 때 기존 다른 주택보다 먼저 팔든 나중에 팔든 양도세 중과 기준이 적용되기 때문에 최대 60% 이상 중과할 수 있다는 점에 유의해야 한다. 단 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.